Продажа квартиры без налога

При продаже квартиры средства, полученные от покупателя, считаются доходом, а тот, в свою очередь, облагается подоходным налогом. И если при продаже старенького автомобиля, гаража эта сумма не так значительна, то при продаже жилья налог существенен. На сегодняшний день существуют способы уменьшения этой суммы или ухода от уплаты на законных основаниях. Разберемся в этом вопросе подробнее.

Начисление налога с учетом изменений в НК

Так как в этом году уже вступил в силу новый Налоговый Кодекс, то процесс начисления налога можно разделить на два этапа:

продажа квартиры, приобретенной до 1 января 2016 года;
продажа квартиры, приобретенной с 1 января 2016 года.

Ставка налога может составлять 13% и 30% соответственно, она не меняется. По повышенной ставке оплату производят налоговые нерезиденты, которые на дату окончания налогового периода находились в стране менее полугода (183 дня подряд). Как правило, к ним причисляют иностранных граждан с временной регистрацией, граждан РФ, проживающих и работающих за границей.

Но если налоговая ставка неизменна, то налоговую базу (та сумма, от которой он исчисляется), можно изменить за счет налоговых льгот.

Налоговые преференции

Рассмотрим краткое описание налоговых льгот, которые использовались при определении налоговой базы по старым правилам. Многие из них претерпели изменения, но этого вопроса мы коснемся позже. Итак, сумму можно уменьшить за счет:

применения льготы, согласно которой владение квартирой свыше минимального периода, что освобождает от уплаты налога;
применения разницы между покупкой и продажей;
льготного вычета в 1 миллион рублей;
компенсации с вычета при покупке.

Другие методы считаются незаконными, но они также часто используются гражданами, и о них мы тоже поговорим.

Важно! Налоговые нерезиденты в России не могут воспользоваться преференциями и льготами, освобождающими от налога. Платить его придется в полном объеме.

Освобождение от уплаты налога по факту долгосрочного владения квартирой

Эта преференция считалась самой доступной и использовалась наиболее часто. С начала 2016 года она изменилась (ст. 217 и 229 НК РФ). Налог можно не платить, если гражданин:

владел жильем не менее трех лет (по старому НК);
не менее пяти лет (по новому НК).

Напоминаем, что для квартир, приобретенных до начала 2016 года, будут применяться все те же старые правила. Более того, государство сохранило срок владения на уровне трех лет для тех граждан, кто:

приватизировал жилье;
получил его по наследству;
приобрел по договору дарения или по договору пожизненного ухода за иждивенцем.

Если квартира в собственность получена одним из этих способов и оставалась во владении три года, то владелец при продаже освобождается от уплаты НДФЛ.

Важно! Подавать декларацию 3-НДФЛ в этом случае также не нужно.

Рассмотрим примеры применения такой льготы.

Пример 1. Гражданка Н. приобрела в марте 2012 года квартиру, а в конце 2015 года продала ее. Срок владения составил более трех лет, поэтому она освобождена как от уплаты налога, так и от необходимости оформлять и подавать декларацию о доходах в 2016 году за предшествующий год.

Пример 2. Гражданин К. в феврале 2016 года приобрел квартиру и хочет ее в скором времени продать. Так как срок, освобождающий его от уплаты НДФЛ, составляет пять лет, то осуществить сделку без потерь он может не ранее февраля — марта 2021 года. В случае если бы он не покупал квартиру, а получал ее по наследству, этот срок сократился до трех лет.

Вычисление разницы между суммой покупки и суммой продажи

Еще один способ избежать уплаты налога — это уменьшить налоговую базу до нуля. Это, кстати, не освобождает от подачи декларации о доходах.

Если владелец квартиры может документально подтвердить сумму покупки проданной им квартиры, предъявив чеки, платежные поручения, договор (статья 220 п. 2 НК РФ). Все эти документы даже при утере можно восстановить.

Способ не может применяться для квартир, приобретенных в 2016 году, поскольку расчет с этого периода производится от 70% кадастровой стоимости, а не с разницы сумм. Дело в том, что этот способ часто использовался как уход от налогов, договора заключались на одну сумму, а наличными выплачивалась дополнительная. Государство решило не терять драгоценных средств из бюджета.

Вычет в один миллион рублей

Тем, кому был не выгоден предыдущий способ (когда разница оказывалась чрезмерно высокой), часто применяли именно этот. Суть его состоит в следующем: из суммы продажи вычитается стандартный вычет в 1 миллион рублей, и результат становится той самой налоговой базой, от которой высчитывается 13%. В расчетах нельзя забывать о некоторых нюансах:

Для квартир, полученных в собственность с 2016 года, вычет применить нельзя. Платить придется 13% от 70-й части кадастровой стоимости на начало налогового периода.
Один миллион — это максимальная сумма; если владелец за год продал две квартиры, то применить к ним он сможет вычет в 1 миллион.
Для каждого жилого объекта можно применить только одну из преференций, а если владельцев несколько, то применяется вычет не к ним, а к квартире, то есть делится на всех. Применить к каждому владельцу доли по одному вычету в полном размере можно, продав отдельным договором каждую долю.

Компенсация за счет вычета от покупки

В России существует еще одна льгота для плательщиков подоходного налога. Называется она имущественным вычетом и может быть использована лишь раз при покупке квартиры или иного жилья. Чаще всего льгота применяется при желании улучшить свои жилищные условия. Продать квартиру и купить новую нужно в один год.

Важно! Максимальная сумма вычета составляет два миллиона рублей.

При покупке жилья в общую с супругом собственность можно увеличить эту сумму до четырех миллионов рублей (действует с начала 2014 года). Иногда это позволяет избежать уплаты больших сумм налогов.

«Черные» схемы

С введением новых правил в текущем году многие незаконные схемы потеряли свою актуальность. Конечно, еще некоторое время они будут использоваться, но постепенно сойдут на нет.

Самой распространенной незаконной схемой считалось занижение суммы договора, что невыгодно для покупателя, решившего воспользоваться тем же налоговым вычетом при покупке. Правило о расчете налога от 70% кадастровой стоимости привело к тому, что платить налог придется большинству граждан.

Воспользоваться налоговыми преференциями, льготами при продаже можно. Это не всегда позволяет избежать уплаты, но уменьшить базу налога позволяет. Ну а использование «черных» схем не только неправомерно, но и опасно в случае признания сделки незаконной.