Договор аренды квартиры с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом несет риски как с финансовой, так и с юридической точки зрения, так как отсутствуют проработанные механизмы реализации такой сделки.
Порядок расчетов за полную стоимость квартиры осуществляется по нескольким схемам:
- Общая стоимость равномерно распределяется в течение определенного периода и выплачивается вместе с арендной платой.
- Арендатор каждый месяц вносит лишь плату за аренду, а полную стоимость - к концу срока соглашения. Общая сумма арендных платежей засчитывается из общей стоимости квартиры.
Права и обязанности сторон
Сторонам нужно решить, перейдет ли право собственности по факту подписания договора либо в конце срока и по факту полных расчетов.
В первом случае рискует продавец, так как он уже лишился права обладания, однако денежных средств еще не получил. Во втором случае рискует покупатель, так как в течение срока соглашения продавец может расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае возврату подлежит часть денег, при условии, что порядок расчетов носит ежемесячный характер.
Если покупатель расторгает договор с правом выкупа в одностороннем порядке, то внесенные деньги остаются у продавца в качестве платы за аренду.
Чем могут быть обусловлены случаи расторжения такой сделки?
- договор заключается на длительный срок. В течение этого периода цены на недвижимость могут значительно меняться. Продавец может решить, что цена продажи является небольшой;
- Падение цен. Покупатель может решить, что купил квартиру по высокой цене и расторгнуть соглашение.
Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, арендодатель должен передать квартиру в эксплуатацию не позднее 5 дней с момента заключения сделки.
Арендатор должен использовать квартиру только по прямому назначению, то есть жить в ней. Отсутствует право субаренды.
Арендатор может провести ремонтные работы, а если понадобится осуществить перепланировку квартиры, то необходимо письменное соглашение арендодателя.
Расходы по техническому обслуживанию и оплате коммунальных услуг возлагаются на арендатора.
С образцом бланка договора с последующим правом перехода можно ознакомиться в конце статьи.
Расторжение договора
Арендодатель может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если:
- оговоренная оплата не осуществляется в течение 2 месяцев либо больше;
- арендатор считает, что арендодатель ухудшает состояние квартиры;
- квартира используется не по назначению.
- арендодатель препятствует пользованию квартирой.
Договор нужно заполнить в трех экземплярах. Специалисты рекомендуют зарегистрировать соглашение в Росреестре, так как это позволит максимально обезопасить права сторон.
Когда наступает полное право собственности арендатора?
- По завершении срока сделки.
- При досрочных расчетах это может наступить раньше, чем зафиксированный срок.
Важные пункты договора
- стоимость квартиры, которая определена путем профессиональной оценки. Условия, при которых возможен пересмотр и изменения;
- предельно точная информация о квартире.
- сумма потенциального выкупа вместе с платой аренды и без неё;
- периодичность внесения платежей;
- момент перехода правообладания по факту сделки либо в конце срока;
- сумма арендной платы;
- срок действия соглашения;
- валюта сделки, а также возможность конвертации, условия конвертации.