Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Аренда с последующей сменой владельца подразумевает смешанную форму отношений. В договоре есть как элементы аренды, так и договора приобретения.
Разница от других видов отчуждения
На практике часто путают договор аренды нежилого помещения с правом выкупа с лизингом. Лизинг выдается на конкретное имущество, выкупаемое для конкретной лизинговой операции. А объектом аренды с правом выкупа может выступать любое имущество.
С правовой точки зрения, лизингодатель является только посредником, а арендатор и покупатель взаимодействуют прямым путем.
Также нельзя путать договор аренды с рассрочкой. При продаже в рассрочку продавец не может расторгнуть сделку, если покупателем внесена более половины суммы. Также эти деньги не подлежат возврату.
При аренде с перспективой выкупа продавец может потребовать имущество обратно, если покупатель к концу договора аренды не передал выкупную стоимость объекта.
Таким образом, аренда с последующим приобретением не приравнивается ни к лизингу, ни к рассрочке.
Если владелец хочет продать нежилое помещение, то арендатор имеет приоритет на него.
Важные пункты договора
Переход права собственности осуществляется в двух случаях:
- по завершении срока договора аренды;
- при внесении арендатором всей суммы стоимости нежилого помещения.
Покупатель может получить право собственности с момента подписания документа аренды либо по его окончании.
Для того, чтобы договор считался легитимным, необходима следующая информация:
- Идентификационные сведения нежилого помещения. В частности, это:
- Местонахождения объекта.
- Тип недвижимости. В данном случае нежилое помещение.
- Функциональное назначение нежилого помещения.
- Площадь объекта.
- Размер арендной платы.
- Выкупная стоимость.
Последние два пункта необходимо максимально подробно расписать. Какие существуют варианты взаиморасчетов?
- выкупная стоимость включает в себя арендную плату и вносится вместе;
- выкупную цену вносят отдельно от арендной платы;
- суммы платежей могут быть фиксированными либо производиться в ином порядке;
- отметить подлежат ли выкупная стоимость и платежи индексации.
Важно! На практике договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом зачастую имеет длительный характер. Поэтому его регистрация в Росреестре является обязательной.
Год свободы от регистрации распространяется лишь для физических лиц. Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, то документ нужно зарегистрировать сразу по факту заключения.
При заключении любых сделок с недвижимостью следует обращать внимание на лицо, которое подписывает договор. Оно должно владельцем или иметь полномочия подписывать сделки с этим объектом.
Несмотря на то, что указание сроков - не обязательное условие, специалисты рекомендуют максимально конкретно указать их в договоре.
Договор в действии
После внесения полной выкупной стоимости арендные отношения между сторонами завершаются и нежилое помещение переходит в собственность арендатора.
Бывает, что даже после того, как нежилое помещение перешло во владение нового арендатора и сделка закрыта, в базе данных ЕГРП могут сохраниться данные об аренде. В этом случае нельзя обязать арендатора выплачивать арендную сумму после выкупа объекта.
Арендатору нужно понимать, что не стоит проводить перепланировку либо улучшение здания до момента выкупа имущества без согласия арендодателя или муниципальных органов. В ином случае это может стать причиной для расторжения договора.
Договор без выкупной цены
Может произойти так, что стороны не указали в документе выкупную стоимость. Сделка между физическими лицами не вызовет никаких проблем.
Но на практике нежилые помещения почти всегда востребованы среди юридических лиц. Такая большая сделка обязательно должна пройти через бухгалтерию.
Приобретение недвижимости без выкупной стоимости можно отнести к получению на безвозмездной основе. В этом случае имущество должно облагаться НДС.
На нашем сайте можно скачать образец договора с перспективой выкупа.