Регистрация договора аренды нежилого помещения

Кроме подписанного договора аренды для пользования наемными площадями понадобится регистрация соглашения в Росреестре. Сделки аренды могут заключаться на неопределенный срок, сроком меньше 12 месяцев либо больше. Если срок договора не определен либо он действует не более года, то право пользования наступает по факту подписания.

О подготовке договора к регистрации

После подписания сделки нужно подготовить ряд документов для подачи заявки на регистрацию. Подавать документы может один из участников сделки, их представители либо фирма, которая оказывает содействие при регистрации. Необходимо будет оплатить госпошлину.

Документы на регистрацию может подать нотариус. Государственную пошлину в таком случае оплачивают участники сделки.

Необходимый пакет документов

Документы, которых нужно предоставить в Росреестр на 2017 год:

заявление о регистрации;
заполненные бланки договора аренды;
для участников сделки (физических лиц) необходимо предоставить общегражданский паспорт;
кадастровый паспорт объекта недвижимости на 2017-год;
если в сделке участвует индивидуальный предприниматель, то ему следует предъявить свидетельство о регистрации ИП;
если один из участников сделки находится в браке, то он должен предоставить нотариально заверенное согласие супруги/супруга о согласии сдачи в аренду общего имущества в виде нежилого помещения. Если гражданин не состоит в браке, то он заполняет заявление об отсутствии брака;
юридические лица должны предоставить: учредительный пакет документов компании, документ о назначении руководителя, приказ о его вступлении в должность, а также свидетельство о государственной регистрации организации;
если предмет сделки - муниципальная либо государственная собственность, а арендатором выступает казенное или унитарное предприятие, то нужно письменное согласие собственника помещения;
квитанция об оплате госпошлины.

Если одна из сторон не хочет или препятствует регистрации, то другая сторона может обратиться в суд и пакет документов будет направлен в Росреестр.

Правовые нюансы регистрации

В договоре должны быть указаны максимально точные параметры объекта. Важным пунктом является порядок определения арендной платы. Обычно стоимость определяется на каждый квадратный метр.

Перед заключением сделки нужно обсудить оплату коммунальных услуг (кто будет оплачивать).

Если во время пользования помещением арендатор увидит ухудшение условий в нем, то это может стать причиной снижения стоимости аренды.

Главное основание для расторжения для арендодателя - задержка платежей или несвоевременные платежи.

Можно ли избежать регистрации законным путем

Понимая, что регистрация в Росреестре сопровождается определенными затруднениями и финансовыми затратами, специалисты ищут способ как законно обойти регистрацию.

На практике зачастую бывают случаи, когда долгосрочный договор заключается на каждые 11 месяцев и по завершению этого срока пролонгируется. Законность такого порядка вещей подтверждается пунктом 2 статьи 652 ГК РФ.

Но пункт 2 статьи 609 ГК РФ признает наступление права пользования лишь по факту регистрации договора. В ином случае можно ссылаться на Постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 под номером 73. Оно говорит о том, что, если стороны пришли к единому мнению по всем пунктам договора и сотрудничают по ней, то отсутствие госрегистрации не может быть основанием для непризнания легитимности данного договора.

Но следует иметь ввиду, что все может изменится со сменой владельца нежилого помещения. Если договор не регистрируется при заключении, то новый владелец не несет никаких обязанностей по договору аренды. Таким образом, новый арендодатель может потребовать освобождения помещения (уведомить арендатора за 3 месяца). Поэтому лучше индивидуально обговорить момент перехода объекта к новому владельцу и связанные с ним права арендаторов.